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不再怕限购?读完这篇再说吧 2018-07-06
摘要:不再怕限购?读完这篇再说吧

随着限购政策的不断收紧,有部分购房者开始考虑“曲线救国”——以公司名义买房!心想,除了可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像“卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。这么一听似乎很完美!

但是,以公司的名义购房可以解决一时之需,若不了解其中潜藏的风险点,很有可能造成购房人骑虎难下的尴尬局面。但是首先我们要详细了解其流程及利弊,不能闭着眼睛买。

公司购房需要什么资格?

公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司,注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制,注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅,如果在限购城市有办事处,可以办事处的名义购买一套非住宅。

公司购房如何办理贷款?

以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。

公司购房需要交什么税?

公司买房缴税与个人购房缴税相比要多出很多:

▷契税、印花税

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。

▷房产税

根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中,不同的地区对不同性质的企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免房产税的优惠。

▷土地使用税

按照“建筑面积*30元/年”征收土地使用税等。如房产税、土地使用税未按时缴纳,需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

公司持有房屋如何交易?

公司持有房屋的交易形式目前主要有两种:一种是直接将该房屋出售;一种是通过股权变更的形式来进行交易,以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额,但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素,潜藏风险较多,另外股权变更的形式并不能改变不动产权属的所有人登记。

转卖公司名下房产需要交什么税?

对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:

1、增值税及附加

按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;

2、土地增值税

按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%的核定征收。

土地增值税四级超率累进税率表:

3、印花税

按成交价格×0.05%征收。

此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让房产所得的净利润*25%征收。企业所得税一般按季预缴,年终汇算清缴。

公司名义购、售房需要什么资料?

卖方(买方)为境内公司时,需要的备件有11项。分别为:

1、房产证;

2、经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书;

3、批准该法人或其他组织成立的文件;

4、法定代表人或负责人的合法身份证件;

5、地税税务登记证副本或金融许可证;

6、中华人民共和国组织机构代码证副本;

7、法人授权委托书;

8、代理人的合法身份证明;

9、国资委批复函(国有产权)、集体表决书(集体产权)、股东决议书(股份制企业);

10、测绘表;

11、公章。

卖方(买方)为境外公司时,需要的备件有11项。分别为:

1、房产证;

2、相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书;

3、经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书,外国法人或其他组织的公司注册文件注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证;

4、法定代表人或负责人的合法性身份证件;

5、商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》;

6、法人授权委托书;

7、代理人合法性身份证明;

8、各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会;

9、符合实际需要自用、自主原则的书面承诺(但境外注销的,可以按规定办理商品房的转移 登记手续);

10、测绘表;

11、公章。

原价转卖公司名下房产能避税吗?

对于这种“阴阳合同”(即正式合同中做低房屋总价,余款另签一份补充合同),首先这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,目前交易已经是三价合一,操作基本没空间。

公司购房有什么特殊性?

1、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让,不需要经过交易中心,但是这种只是变更股权及实际控制人,最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产,否则不现实;

2、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖,从交易中心进行产权变更登记;

3、以公司名义购置的房地产作为公司资产,为所有公司股东共同共用,在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。

看来,要用公司名义买房避开限购,还真的没那么容易。各位想“曲线救国”的小伙伴,得先做好面对免费繁杂的税费和手续的心理和资金准备哦!