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万商贷 | 万达大甩卖的背后真相:高负债下的大逃杀 2017-07-12
摘要:7月10日,中国首富王健林将万达部分资产卖给孙宏斌的融创中国一事震动了整个财经界:当天,融创与万达联合宣布,融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76家酒店。

7月10日,中国首富王健林将万达部分资产卖给孙宏斌的融创中国一事震动了整个财经界:


当天,融创与万达联合宣布,融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76家酒店。


卖掉,通通卖掉!王健林和孙宏斌,两位著名大佬之间的一纸协议,一举创下了内地房地产并购金额的历史之最。


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13个文旅项目,76家酒店,被王健林大笔一挥,以632亿元的跳楼价卖掉之后,万达几乎已经将其在国内能够产生负债的重资产项目出清,转型为了名副其实的商业服务管理运营商。


一、王健林为何卖资产?


此笔交易一出,便一石激起千层浪,引发了市场的多种猜测。有人说万达是为了降低负债率,有人说万达是为了让其商业地产回归A股,有人说万达是为了进行“去地产化”的商业转型。


市场众说纷纭,各有各的理由:


说万达是为了降低负债率的,理由是万达董事长王健林表示,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。


说万达商业回归A股的,理由是万达商业正在A股排队IPO,而目前房地产公司IPO几乎停滞,所以万达商业要回归A股,就必须卖掉地产项目,只有公司避免被定义为房企,才能登陆A股。


说万达是为了进行“去地产化”商业转型的,是因为万达之后的战略会做出调整,将全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐等。


其实,不论市场如何解读万达和融创之间的这门生意,反映出来的一个情况却是不争的事实,那就是在金融信贷收紧的大背景下,房地产企业获得贷款已经越来越难,越来越多的企业正在由扩张转为降低负债和向轻资产方面转型。首富先生如此大动作的背后,最重要的目的就是降低负债,进而降低风险。


二、“股债双杀”的万达


在万达和融创这笔并购大案发生之前,前段时间发生的万达“股债双杀”一事备受市场瞩目。


6月22日早盘开始,万达电影的股价就出现了快速下行,临近中午休市时,股价一路跌到了跌停价,下午开盘之后万达电影紧急停牌。


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在股价大跌的同时,债市上,万达的债券也被疯狂抛售。


截止当天中午11点29分,16万达01债跌1.92%;16万达02债价格跌3%;16万达04债更是暴跌9.9%!


“股债双杀”之后,关于万达的各种消息不断传来,当时传言几大国有银行都在抛售万达债券,但是万达在当天中午就很快做出了辟谣。


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最后,“股债双杀”的原因被查明,是因为万达上了银监会排查海外并购企业风险的名单。


三、环境大变,高负债企业将裸泳


在万达“股债双杀”震动了整个金融市场之后,关于万达的财务、资金、负债情况开始越来越多的被人关注。


万达这些年发展迅速,融资需求巨大,所以一直有传言说资金面可能出现问题。在去年,就有新闻说万达的债务规模高达4000亿。


这点,在去年年末的一个论坛上,王健林做了公开回应,他说:“万达商业的资产在6000亿元左右,净资产更是达到1900亿元,资不抵债是空谈。”


目前,万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团,其中资产规模最大的是大连万达商业地产股份有限公司。


万达商业发布的2017年一季度财务报表显示,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,与去年末的70.26%相比,资产负债率略有上升。


这个数字如果与其他上市公司对比,已经处于了危险线以内,但是房地产行业由于普遍杠杆较高,因此万达商业的负债率仍低于行业平均水平。


虽然是高负债行业,但如果说70%的负债都低于行业平均,那只能说明地产行业的负债已经到了很大很大的地步。


截止2016年底,全国55家知名房企的总负债高达31000亿元,同比增长28%,净增加约6786亿元。


总负债的规模大幅度增长近三成,与销售规模的扩大有着紧密关系。


2016年,打了鸡血般的楼市,让大部分房企都尝到了极大的甜头,为了进一步推动销售增长,房企的投资力度大大增加。投资增加,这就需要更多的资金供应,因此房企在2016年的融资力度非常大,于是导致了负债的显著增长。


但是当高杠杆、高负债的模式遇到了房地产调控和银行信贷资金收紧之后,房地产行业的大气候已经为之巨变,由之前的无比火热坠入到了极寒冰窟之中。


首先,严厉调控之下,楼市成交量快速下滑,房企由之前的销售现金回流极为顺畅变为了回款速度不断受阻,回款金额不断减少。


其次,融资环境由宽松变为紧张之后,房企由之前源源不断的获得低成本资金供给变成了融资越发艰难。


从2016年年中到2017年年中,房企面临的政策环境、融资环境已经发生了180度的巨大变化,在这种短暂而又急促的变化之后,那些债台高筑的房企,前途将无比凶险。


与房地产企业相比,中国四大产能过剩行业的负债情况只能是有过之而无不及。


2016年,中国的煤炭、钢铁、有色和水泥四大产能过剩行业存量负债总规模高达5.4万亿,其中银行贷款2.8万亿,债券1.6万亿,信托等非标约1万亿。


但这5.4万亿只是存量负债,再加上去产能带来的员工安置成本、治理污染的环保成本,这些行业的负债规模恐怕只会越来越大。


在经济下行期,债务就像纸里的火,时间越长越是包不住。从一开始的煤炭、钢铁、有色、水泥这些傻大黑粗的企业被债务问题拖垮,到楼市调控之后,坠入冰窟的房地产企业债务问题开始急剧暴露,越来越多的行业,正在掉入到高负债的深渊之中。


锐眼注意到,在万达与融创达成交易之前,上个月底,SOHO中国董事长潘石屹以35.73亿高价出售了上海虹口SOHO。这几天,潘石屹又出售了北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目,套现高达140亿元。


纵观最近的风向,在融资越来越难的情况下,债务问题对企业的影响会以更快的速度放大。


地产大佬们从“买买买”的模式开始向“卖卖卖”模式的转向,核心目的只有一个,那就是加快回收现金流、降低风险,防止资金链断裂引发企业危机。


这是一场与时间赛跑的大逃杀!




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